О том, нуждается ли страна в новых населенных пунктах, — в интервью с академиком отделения Международной академии архитектуры в Москве, профессором Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Дмитрием Наринским.
Мы ведь можем говорить об успешных кейсах в строительстве «частных» городов? Тот же Доброград, например, уже получил статус муниципального образования. Почему, вообще, бизнес увидел перспективу в градостроительстве?
Когда мы слышим от предпринимателей о новых городах, нужно понимать, что это зачастую пиар-ход. А на деле речь идет об условных коттеджных поселках в чистом поле. То есть, по сути, о девелоперских проектах, которые преследуют коммерческие задачи, прежде всего, извлечение прибыли за счет продажи недвижимости.
Действительно, Доброград получил статус городского поселения, обзавелся администрацией, и это нетипичный случай. Например, проекту Новое Ступино в Подмосковье уже 15 лет, он тоже был заявлен как город, но муниципальным образованием по какой-то причине до сих пор не стал. Возможно, девелопер и местные власти не смогли между собой договориться, а возможно, создание нового муниципального образования изначально и не предполагалось. О каком тогда новом городе может идти речь?
Реализация проектов в чистом поле стало нехорошей тенденцией. Как это происходит? Бизнесмен или группа компаний приобретают землю сельскохозяйственного назначения, которая по стоимости обходится дешевле, а затем переоформляют ее под строительство. Во-первых, так разбазариваются земли, которые могли бы полезно использоваться по первоначальному назначению. Во-вторых, возникает закономерный вопрос: за счет каких территорий будут прирастать населением новые города и поселки? Не приведет ли это к депопуляции соседних населенных пунктов? Я вижу проблему в том, что у нас в стране много заброшенных деревень, стагнирующих поселений, малых городов, которые нуждаются в развитии, и правильно было бы реализовывать новые проекты там.
То есть вы считаете, что нет необходимости в новых городах, если реанимировать старые?
Одно другого, конечно, не исключает, есть двоякая потребность. Бывают случаи, когда необходимо строить новый город в силу государственной необходимости. Взять, например, столицу Ингушетии, город Магас, которому всего 30 лет. Понятно, что для небольшой республики с быстрорастущим населением еще один город был необходим. Город Иннополис в Татарстане — тоже успешный государственный проект, который инициировали не для девелоперских целей, а для стратегических задач. У нас много городов с высоким процентом аварийных домов, а еще есть целые поселения с высокой опасностью наводнений, и граждан, которые живут на этих территориях, нужно систематически куда-то переселять. Возможно, для этого придется строить новые города.
Что касается частного градостроительства, девелопер здесь практически полностью предоставлен самому себе, грубо говоря, строит там, где захочет. И в отличие от государства бизнес мыслит маркетинговыми категориями, ему не хватает стратегического видения. Поэтому гораздо правильнее было бы планировать новые проекты в коллаборации с региональными властями. Ведь чиновники должны знать и решать проблемы и потребности своих населенных пунктов, могут подсказать, на какой территории лучше реализовать проект, и пока застройщик будет возводить жилье, государство может помочь ему с развитием инфраструктуры.
Но ведь люди часто переезжают из малых городов в мегаполисы из-за отсутствия работы.
Во-первых, девелоперы могут реализовывать свои проекты уже рядом с действующими заводами, предприятиями. А откуда предприятиям взяться в чистом поле? Только в случае государственной необходимости. Во-вторых, я уверен, что начнут появляться отрасли и виды деятельности, которые будут развиваться в малых городах. Пандемия показала, что с развитием интернета и других средств коммуникации удаленная работа с таким же успехом может осуществляться, например, из Тарусы. Ты можешь жить в Тарусе и работать в Москве. Современные технологии будут развиваться во многих направлениях, в том числе в сторону роботизации процессов. И доля физического труда, связанного с необходимостью пребывания у станка, будет уменьшаться.
Наконец, люди хотят жить там, где жили их предки из поколения в поколение. Согласитесь, не может новенький город соревноваться с городом, имеющим 300- или 400-летнюю историю.
Чем тогда людей завлекает тот же Доброград?
Новым качеством жизни — от этой потребности и нужно отталкиваться. Надо разрабатывать и внедрять системные меры для восстановления малых городов, чтобы они были привлекательными.
Какие, например?
Я бы рекомендовал подумать о специальной программе жилищного строительства в населенных пунктах с минимальным населением. Можно, например, запустить масштабную государственную программу «Новая жизнь старых городов». Пришло время создавать новый базис, заложить серьезную, качественную основу будущего городского развития. Что греха таить, огромное количество российских городов имеет очень слабо развитые инженерные системы. Более того, в последние годы мы опережающими темпами наращиваем жилищное строительство, во многом опираясь еще на советские заделы в инженерной инфраструктуре.
Нельзя допускать строительства жилья и той же инфраструктуры в чистом поле, разбазаривать земельные активы. Необходимо менять и принцип управления территориями. У нас есть огромное количество малонаселенных муниципалитетов с непропорционально огромными территориями — это тоже пережиток СССР. Местные администрации зачастую не в силах контролировать вверенные им земли, в том числе обеспечивать их пожарную безопасность и иные задачи. И хотя в муниципальном праве есть понятие «межселенная территория», по факту эта форма управления практически сошла на нет. Ну и, конечно, нужно выстраивать более тесный диалог между властью и девелоперами. Бизнес не способен и не должен брать на себя функции государства.